■ 文/张小乐
在房源相对充足，购房者相对减少的情况之下，房价将失去暂时的上涨空间。也许这仅仅是一个逗号。被压制的刚性需求一旦爆发，其后果可想而知
房地产价格不能可能永远上涨。政府出手，以行政手段辅助市场调节，使房地产市场理性回归是必由之路。然而，期盼之中的房贷新政，仍然是2007年翻版的“一刀切”。对楼市而言，“加强式翻版”仍然无异于扬汤止沸。
历史往往惊人地相似。2007年9月27日，中国人民银行和银监会的一纸公文，让楼市在低迷中几乎走完了2008年。而今，更严厉的房贷政策出台，房价下跌、楼市低迷又成为街谈巷议的未来场景。切莫忘记，2008年10月，监管部门再次放开保障住房需求的口子，2009年的楼市疯狂随即上演。
从土地出让到商品房销售的整个链条中，需求与消费始终处于末端。拿地、建房、销售，个中环节，成本层层加码。谁都清楚，投资与投机助长了住房价格的上涨，但造成这一切的根源仍然在土地。70年的土地批租政策和官员的GDP考核，是土地上生出来的两个“苦”瓜。
我国现行的土地批租制度是从香港引进来的。香港的土地全部是英国政府从中国长期“租”去的，到期归还，所以没有永久的土地私有权。于是，香港发明了一套独步天下的土地批租制度：政府把临时属于英国的土地按不同的年期（一般短于香港作为殖民地期限的99年）批租给私人，再由私人开发、投资、转手交易。这是一种相当特殊的土地产权制度，主要优点是政府通过批租土地可以获取收入，同时又照样利用市场机制配置土地资源。但与无限土地私有制相比，香港的土地年租期制是一种殖民地制度，英国本土并不这么做。
由于城市土地制度设计的先天不足，土地批租制度暴露出许多弊端。土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土地价格的利益。我国现行的土地批租制度使地方政府能够获得未来几十年的土地租金，卖地就成为地方财政收入的主要来源。与此同时，开发商把几十年的土地租金一次缴付，抬高了商品房价格。开发商不是慈善家，土地租金的成本理所当然地会被计入销售价格中。
卖地好处多。土地资产成为地方政府大搞GDP政绩工程、形象工程的资本。城市土地国家所有和非市场定价征地，使“零”成本的土地资源成为可供地方政府经营的能够迅速增值的资本。在政府手中，土地资源成为了置换资本、整合资源、迅速盈利、招商引资的土地资本。结果，有些地方政府就不再仅靠发展企业来带动GDP的增长，而是通过政府土地批租、公开招标拍卖、土地合作吸引投资的方式来增加财政收入和GDP。
土地征用的低成本和土地出让的高市价，使得地方政府有很高的积极性经营土地和经营城市，而政府的土地经营和城市经营，不断地推动土地价格的上涨。土地经营的高收益使政府拥有强大的资本进行一些非理性的投资，如大搞GDP形象工程和政绩工程等，以至于形成恶性循环。
在土地批租制度下，政府具有两个相互冲突的政策目标：一方面政府要提供住宅、厂房、商厦用地，满足居民居住及商业活动的需要，在这目标之下，土地价格越稳定、越低廉就越好。另一方面，土地是政府获取土地增值和地租的来源，在这个目标之下，土地价格最好能够不断地上涨。虽然存在以土地储备来调控土地市场的可能，但由于房地产对于地方政府具有多重利益，结果却往往是以牺牲地方长期利益和民众的公共利益为代价，获取短期的财政收入和政绩。
2009年年末地方政府融资平台负债余额接近6万亿元，其中新增贷款规模3.8万亿元。假设这些政府项目投资周期在三年左右，按照该比例推算，包含今明两年的新增贷款，本轮地方投资的突进将带来8万亿元左右的贷款增量。计入2万多亿元的历史存量后，到2011年年末地方政府融资平台的负债总额大约在10万亿元的水平。不看总量，以3.8万亿元计算，仅每年的利息就已近1000亿元。拿什么来还？地方财政的大蛋糕捉襟见肘，尤其在经济发展最不确定的这一年，更是难上加难。如此，只剩一条老路：土地出让。
没有触及土地政策底线的新政，再次打在了市场链条的末端。从此次政策推出的细节来看，未免“矫枉过正”。除了购买90平方米以下的房源可以首付2成外，改善型住房需求和投资型购房需求都将受到政策影响，资金来源有限的购房者必将因此政策而对楼市望而兴叹，不得不退出，购买力的回落，将使得一房难求的局面暂时得到平息，市场供不应求的现象将得到有效的遏制，在房源相对充足，购房者相对减少的情况之下，房价将失去暂时的上涨空间。也许这仅仅是一个逗号。被压制的刚性需求一旦爆发，其后果可想而知。
中国的商品房已经不是一般意义上的商品，而是投资品。既然是投资品，就有着投资品的市场规律。一旦恐慌性抛盘出现，大幅下跌已不可避免。疯狂的房价必须得到控制，但不能暴跌，暴跌并不符合 “抑制房价过快上涨”的政策初衷。问题在于，如果调控措施不触及产业根本，其结果往往是适得其反。扬汤止沸，不如釜底抽薪，管管失控的土地，要审慎，更要魄力。 |
