4月17日，国务院特别发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，《通知》内容涉及五大项共十条。这个被业界称为新“国十条”的楼市新政，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。新“国十条”满月之际，人们疑问——
新“国十条”能否撼动我县房市？
高房价令人望楼兴叹
小马是今年开春后前来我县某事业单位应聘就业的，他对象山的生态环境、自然风光和和谐的人文关系赞不绝口。但是，一听说象山的房价最高的达到每平米15000元左右，面临谈婚论嫁的小马吓得几乎“傻眼”了。小马说：“象山老百姓的收入不见得高，与宁波其他县市区相比，属于‘靠后’，但为啥象山的房价高得离谱？”面对现实，小马目前只能“安心”地蜗居在与人合租的小套间里。
宁波“北三县”经济比象山发达了不少，其2009年商品房价格最高也在每平米14000元左右，均价也在每平米8000元左右。在南三县，象山的房价已经超出奉化和宁海。象山的房价相比于江苏苏州和扬州、昆山等经济发达城市也遥遥领先，苏州和扬州、昆山的一般在每平方米5000元至7000元元左右。与内地一般的城市相比，象山的小区住宅房价高出大约每平方米8000元左右。小马说：“象山的房价高得令人咂舌。”
其实，象山的房价已经几乎持续10年保持飙涨，除了其中几次因国家楼市政策调控和全球金融危机的影响而出现楼市价格徘徊或小幅且短暂回落之外，基本上是年年飙升。2000年至2010年，我县住房均价按照统计数据显示，从每平方米1200元至1400元持续按照每年500元至1000元甚至2000元的“跳板”跃升，至目前，一手房市均价在每平方米12000元左右。
朱先生是从泗洲头前来丹城做水产生意的，生意做了10多年，住房梦做了10多年，眼看着房价节节攀升，至今还无力购买房子，仍住在每月800元租费的租赁房内。朱先生说：“房价不断高升，我觉得自己离买房子越来越远。”
是什么助推了象山的高房价？
象山的房价偏高究竟是什么力量发生了助推作用？
县建设局物业和房地产开发管理处有关负责人分析说，象山中心城区地理位置和城市开发的特殊性决定了象山楼市价格的“奇异”现象。一般地城市开发都是按照中心向四周辐射，但是，我中心城区的开发按照“十”字型，不断地向南梯度转移，城市中心会随着开发向南梯度转移，楼盘的地级差不明显，因而，新开盘楼盘往往都是好地段。
这位负责人说，象山土地供应的不均衡性也是导致象山楼市价格偏高的一个主要因素。近10年来，多次出现房源市场供不应求的局面，这直接造成了我县房价的几次明显跃升。因为2005年当年土地推出少，在2007年中央梅苑销售告罄后，一直到2008年初，未有一个楼盘推出，买方市场严重处于饥饿状态。导致丹峰小区的二手房价格一下子飙升到每平方米7000元。到了当年的水木华庭首期一推出价格由中央梅苑的每平方米5500元直上每平方米8000元。
象山人的房产投资意识比较强。象山人普遍认为，购置房产能保值、升值，喜欢买房。在象山，有两套、三套房子的人家十分普遍。
高品质楼盘的开发也直接推动了象山房地产市场的高价发展。2006年4月开盘的新丰二期均价还是每平方米4000元多，当年9月，宏润花园的开盘价格一下子推上每平方米5800元。随后，绿城百合的开发也由水木华庭的每平方米8000元高价再次推到9500元。
针对象山楼市的泡沫问题，物开处这位负责人分析说，象山楼市有一定泡沫，但是不大。因为一直以来，象山的房地产开发量不大，每年也就20万至30万平方米，实际需求在30万平方米左右。随着城市化步伐的推进，农村进城买房的还大有人在。目前已经销售的新楼盘入住率还是不低的，中央梅苑1500户总量，目前在装潢和已入住的有1200多户，金港花园的入住率也达到60%以上。
有人说：象山的房价已经高处不胜寒了。
新“国十条”给人以希望？
国务院上月发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了10条举措。业内人士普遍认为，近期接二连三的调控政策打击力度大，针对性强，将对房地产市场产生相当大的影响。
停发第三套房贷款可以遏制投机性购房。《通知》要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
县物开处负责人认为，目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，不主要针对投资，因为投资者可以一次性付清房款，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。
遏制外地炒房者很有必要。《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
县物开处负责人表示，很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房的情况。不过，“4•15”政策对房价的遏制作用已经很显著，市场不太可能再出现去年一样疯狂的情形。
物业税渐行渐近会显现政策调控作用。《通知》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
业内人士认为，房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控，威力不可小视。不少业内人士希望房产税暂缓出台，应该先观察现有调控政策的效果，否则有可能对楼市的健康发展产生负面影响。
问责制强化执行力，解决政策的“落地”难题。《通知》指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
县物开处这位负责人表示，严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。
新“国十条”能撼动我县楼市几何？
新“国十条”政策的出台已经满月，作为房市晴雨表的二手房市场反应最为直接和敏感。5月1日至17日，我县二手房仅成交111套，面积1.11万平方米，交易金额0.78亿元，较4月份同期分别下降了37%、35%和36%。其中中心城区只成交77套，面积0.73万平方米，成交额0.56亿元。二手房交易价格有所回落，成交均价约为6998元，较4月份同期下降了2%；
但是，数据表明，新“国十条”尽管对二手房的交易量、交易面积和交易金额有很大影响，但是，对房价的影响力目前尚不明显，中心城区二手房价格尚未出现松动，均价仍保持在8000元左右。
那么，新“国十条”对我县一手房市场将会带来多大的影响？
县物开处负责人介绍说，目前，全县住宅项目已批准销售尚未交付的楼盘共有17个，总面积59.55万平方米，共4472套。截至5月14日，已销售面积48.24万平方米，共3841套。可售房源仅为631套。由于土地供应的不均衡性，今年上半年上市楼盘很少，批准销售仅有4.5万平方米。
他分析说，上半年仅有绿城百合少量房源上市，其他楼盘都基本销售完毕，也无新的楼盘上市，所以新“国十条”对象山近期的一手房市场影响不大。
那么下半年呢？据悉，下半年到明年上半年，我县将陆续上市的有世纪花园二期、半岛置业、绿都房产、东方石浦房产、丽景二期和金地房地产开发的丹阳路项目共7个楼盘，合计47万平方米。
47万平方米楼盘的上市会不会供过于求？新“国十条”会起作用吗？物开处负责人分析说，到了下半年和明年上半年，虽然上市的楼盘增多，但是经过近一年的“空白期”，市民挤积压的购房能力和需求也将爆发，预计依然会出现供销两旺的状况。
新“国十条”对我县未来一段时间的作用应该是有的，一手房房价应该不会明显上涨，开发商一方面考虑新“国十条”的冲击以及市场供应量的增大，不会贸然涨价；另一方面由于成本的提高以及市场需求量的加大，估计房价水平不会低于2009年。 |
