温资"抱团"进入天津市场

      “在这条‘淘金’的路上，不能没有温州人的身影。”一位温州私企负责人在接受本报记者采访时表示，在经历过上海、北京等地房地产市场的洗礼之后，温州资本开始大规模进入天津房地产市场，而这个雄厚的民间资本，一改过去“团购”血拼的形式，而是转向了房地产项目开发。“这其实是资本积累的结果。”

　　温州资本“抱团”进入天津房地产

　　1月11日，一位一直在北京投资房地产的温州私企负责人前往天津考察市场。“和全国其他城市相比，天津楼市有很大的上升空间，国家对天津的政策变化、交通条件的改善以及天津市政建设的快速发展，都预示着天津楼市未来发展的巨大潜力。”这位负责人告诉本报记者，目前他们已经看好位于天津南开区鞍山西道上的一个酒店式公寓项目，如果进展顺利，这将是他和几位合作伙伴进军天津房地产市场的第一个项目。

　　与这位温州私企老板刚刚进军天津市场相比，另一个由温州商人投资在建的房地产项目——天津国际五金机电城在当地早已名声大振。在另外几位温州商人的介绍下，中国经济时报记者近日走访了这一位于天津南马路上的房地产项目。

　　据介绍，天津国际五金机电城总占地面积约2万平方米，建成后总建筑面积近16万平方米，规划为一座5星级酒店和一座5A级写字楼，可为各类五金机电厂商、经销商和采购商提供集办公、住宿、商务、餐饮于一体的综合配套服务。

　　“我们的项目于2006年8月开工，整个项目计划在2007年年底前完工。”该项目开发商天津新滨江机电广场有限公司营销部经理胡月仙告诉记者，届时，天津国际五金机电城将变成一个“买全球、卖全球”的国际化大市场。

　　“该项目董事长胡时俊目前是天津市温州商会会长、世界温州人联谊总会副会长，是天津商界实力不俗的温州人。”一位已经立足天津市场多年的温州商人向记者介绍，在天津，他还有一些其他的不动产项目。

　　温州人善于“抱团”。本报记者前后两次前往天津采访的经历，更是深切体会到了温州人的“抱团”精神。记者在前往天津采访时，身边认识的温州人只有温州著名实业集团海米特公司的副董事长陈长友以及在上海投资客运生意的商人陈庆乐。

　　据了解，陈长友是“购房团一族”的典型代表，其组织的温州购房团曾在北京的凤凰城项目一次性团购42套、当代万国城项目一次性团购33套、天之骄子项目陆续团购了200多套以及在珠江帝景项目中陆续团购了200多套房子。“我的资金来源不仅仅是自身，我的亲威和朋友绝大数都在国外，我所用的基本上都是海外的温州资本。”陈长友告诉记者，仅凭自己的能力，还远不能达到房地产项目开发的实力，但是，他只要稍做运作，短期内就能拿出几个亿的资金。

　　已经在上海客运市场颇有建树的温州人陈庆乐在到达天津不到一个小时的时间里，在几个电话之后，就又给记者拉来了四、五个温州商人。这些温州商人见面后简单寒暄了几句，就开始探讨手中项目的市场前景，其办事效率非常之高。

　　“我们做生意喜欢与朋友或老乡一起干，大家联合起来才能做得更大。”陈庆乐告诉记者，温州人做生意讲究“抱团”，也就是商界所讲的共赢。“这次，我们打算几个老乡一起在天津开发房地产项目。我们的身后蕴涵着更大的民间和海外资本。”

　　在天津采访的第二天，记者正巧赶上一个由十几个来自全国各地的温州商人组成的考察团，前往天津津南区八里台工业园区考察。十几辆轿车一字排开，在当地相关政府负责人的陪同下，一个项目接着一个项目考察，“将十几个温州商人聚到一起考察，这种阵势在天津也很少见。”当地一位政府人员表示。

　　“我们这个商务团希望能在这里拿到五、六百亩土地投资工业园项目。”此次温州商务考察团牵头人、天津中麒电气公司董事长南胜松在接受记者采访时表示，大家非常看好津南区工业园项目，希望能在天津有一个好的发展契机。

　　“八里台工业园区是天津市政府非常重视的项目，因此，区政府以及园区管委会对这次温州考察团非常重视。”天津市津南区八里台工业园区管委会主任窦双东告诉记者，温州资本在全世界都是不容忽视的民间资本，“我们希望能与温州商人合作。”

　　据记者了解，对这个温州商务考察团伸出“橄榄枝”的不仅仅有津南区的八里台工业园区，“天津市其他一些商业项目也在和我们不断联系。”南胜松说。

　　温州资本看重天津什么？

　　“天津房地产市场的今天，就像2003年左右的上海房地产市场和2004年左右的北京房地产市场。”曾经成功将温州购房团引入北京的北京联达四方房地产经纪有限公司董事总经理杨少锋在接受记者采访时表示，天津楼市对于温州资本和外地开发商来讲孕育着巨大的商机，这与天津处在环渤海中心区域及天津城市建设潜在的发展空间密不可分。

　　2006年4月，国务院常务会议决定批准天津滨海新区进行综合配套改革试点，这是继2005年上海浦东新区获批后，天津成为我国第二个综合配套改革试点区。“拥有综合配套改革试点的政策优势，滨海新区将作为天津未来发展的新引擎，带领天津成为名副其实的‘北方经济中心’，并使天津成为全国第三个拉动区域经济发展的龙头型城市。”杨少锋说，这种全新的定位对天津市房地产行业注入新的动力。

　　“天津作为‘北方经济中心’，外来人口的增长将主要以经商人口为主，这势必会使中、高档物业的需求量增加。而这其中，投资酒店式公寓也将成为一种置业趋势。”杨少锋告诉记者，以前去天津考察市场时，几乎不用提前预订就可以找到酒店入住。但最近却常常被各大酒店“拒之门外”。“一打电话，接线员就说酒店入住已经满了。”如果大家频繁往来于天津市场，投资或租用酒店公寓将是很多商务人士的便利选择。“所以说，未来天津的酒店式公寓会有很大的市场需求量。”

　　杨少锋的这一说法得到了一位温州商人的认同。“目前，我们并不看好投资天津的普通住宅。”这位温州老板表示，近几天天津的一手商品房价格的确上涨较快，但其二手房市场却非常落后。“在天津，很多人并不愿意买二手房，这是天津人与北京人不同的置业习惯。”温州人投资房地产看重两点：一是具有升值潜力；二是有较高的投资收益。“目前的天津商品房市场还不具备这两个条件，因此，我们选择投资具有商业性质的项目。”

　　“温州资本一改过去在其他城市大量购买商品房的举动，更多地把目光转向了房地产开发。”杨少锋告诉记者，一些温州资本在经过上海、北京房地产市场的洗礼后，不仅掌握了很多房地产专业知识，更重要的是他们有了一定的资本积累。“所以，他们已经不能满足买房投资相对较小的获利，更想通过项目开发，赚取更大的利润。”

　　“资本是逐利的，雄厚的温州资本既然嗅到了天津房地产市场的商机，那么投资、开发就是一种必然的选择。”陈长友这样说。

宁波商人在天津应该更有机会。

      在迷惑了20多年之后，天津终于破解了“我是谁”的谜题。3月22日得到国务院批准的《天津市城市发展总体规划(2005~2020)》，明确回答了天津未来20年的城市功能与属性。在城市功能定位左右摇摆了20多年之后，天津终于找到了属于自己的发展方向，也带来了新的发展机遇。  

　　天津规划之变

　　国务院刚刚批准的《天津市城市发展总体规划(2005~2020)》让天津的未来城市布局面临变革。这一年，是天津“建卫”603年。

　　19个功能区构成了日后天津城市发展布局的基本框架。依据这份“城总规”，天津市有关部门将对土地利用总体规划进行修编，并对产业布局进行调整，以实现天津市市长戴相龙提出的“在‘十一五’期间完成产业升级、GDP再翻一番”的经济增长目标。

　　与城市经济发展和城市规划关系紧密的地产行业，也正面临着新的机会。

　　居住退出中心区

　　迄今为止，这份被国务院批准了的“城总规”还尚未正式对外公布。一位参与了“城总规”修编的规划专家对记者说：“(新)‘城总规’把很多原来中心城区的职能分离出来，形成不同的功能组团，同时设置了滨海新区这个副中心，这样，天津就从一个单中心城市转变为双中心的城市发展格局。”这位专家对记者说。

　　在获得的有关天津新“城总规”的材料中，记者了解到，除了中心城区和副中心——滨海新区之外，还规划了三个城区以及一个“海河新城”。另外，13个功能组团在此间进行穿插，由此构成未来15年天津城市发展的基本格局(详见天津城市总体规划图)。

　　这位参与“城总规”修编的专家告诉记者，未来主要承担居住功能的，将是西青城区、海河新城以及“双街”、“双口-青光”、“小淀”、“新立”、“双港”、“大寺”、“八里台”、“小站”、“葛沽”、“东丽湖”共10个组团——这些区域将成为日后住宅开发的重点地区，而城市中心区将不再负担主要的居住功能。

　　据称，将居住功能转移出中心城区这一思路，在修编的过程中也一度遇到反对意见。部分专家担心，非城市中心区目前的基础设施建设和配套水平不能满足需要。但经过谨慎论证，有关领导认为天津未来的基础设施建设投入，可以达到与中心城区的同等水平。故此，最终将城市中心区定位“区域性管理、服务和商贸中心”为主要职能，居住将逐步淡出。

　　此前，天津主要的居住功能由城市中心区负担。2005年的统计数字表明，南开、红桥、和平、河东、河西、河北位于外环线以内六个行政区的常住人口占天津总常住人口58%，而其面积只是天津市域23%左右。

　　北京也曾面对同样的问题。彼时，为了缓解中心城区的人口压力，北京在城市北部规划兴建了天通苑、回龙观、望京三大居住组团，但配套的服务业和产业规划由于种种原因未能跟进，最终，“城外居住，城内就业”的尴尬状况造就了迄今为止仍难以解决的交通困局。

　　显然，天津“城总规”的编制者不希望重蹈北京上一轮规划编制的覆辙。“在承担居住功能的组团中，‘城总规’还规划了相应的产业作为配套，而不是纯粹的居住功能，以避免居住郊区化不能实现区内就业而给中心城区造成的巨大交通压力。”前述专家对记者说。

　　土地供给跟进

　　目前，国务院批准的天津“城总规”将逐步进入落实阶段，而“城总规”落实的第一步骤通常是土地供给计划的制定。与国务院批准天津“城总规”方案同步，天津市的土地利用计划修编工作正在有条不紊地进行。

　　在今年3月23日召开的天津市国土房管系统工作会议上，有关领导明确表示，“要按照我市‘十一五’发展规划和加快滨海新区开放步伐的要求，统筹各类用地需求和布局，同步开展三级土地利用总体规划修编工作”。

　　显然，天津市“十一五”发展规划是此次修编的指导性原则，而天津的“城总规”与天津市“十一五”发展规划纲要同时上交，并先后获得批准，天津“城总规”与土地利用规划修编之间的关系已昭然若揭。

　　“(土地利用计划修编)应该在今年的第三季度有结果。”天津市国土房管局的一位官员告诉记者。由于涉及到农用地转用以及征地的敏感话题，这位官员不愿多言，不过他也承认，土地利用规划的修编工作确实需要在一定的程度上体现和落实国务院刚刚批准的天津“城总规”。

　　他向记者透露，目前，“十一五”规划和“城总规”中关于滨海新区的相关精神已经开始落实，并即将定案。记者同时还了解到，2006年的农用地转用指标已经下达到地方政府，天津今年的指标大致在3650公顷上下，1239公顷的农用地指标将被划拨给滨海新区，以实现建设天津“副中心”的规划。

　　此外，天津市国土房管局在2006年中还将加大土地收购与整理方面的工作力度，以保证充足的建设用地供应满足需求，并缓解天津过快增长的房价压力。

　　地产商加速布局

　　商人的嗅觉最为灵敏，在天津城总规上报国务院前后，他们已经嗅到了商机的所在。正是在那段时间，首创置业与GIC联手花费7.4亿元拿下天津西北角一个居住地块。据不完全统计，目前已有上海、北京、深圳、广州、浙江、香港等地近30家房地产开发企业来到天津。

　　“现在看来，集团当初落子天津的选择完全正确，目前地块价值已经翻了一番。” 阳光100集团常务副总经理范小冲说。阳光100在2002年通过协议拿下这块土地时，外界甚至连范小冲自己或许也没有意识到如今的“好光景”。

　　同样享受到利好的还有万科，这家中国地产的龙头企业早在1994年就已经进入天津。几年前以置换的方式获得的东丽湖的项目不仅已经成为滨海新区的一部分，更是在“城总规”中被单独定义为承担居住功能的组团。而在天津万科内部，流传着这样一则消息：万科在天津的土地储备目标是集团总土地储备的20%。

　　天津富力城房地产开发公司总经理张璇在接受记者采访时则表示，“过去富力集团的主要发展区域是长三角和珠三角，而现在集团要加大在环渤海区域市场的发展。”在富力的地产版图上，天津被认为是非常重要的区域。

　　此前，张璇担任富力(北京)的副总经理，而现在富力(天津)担任董事长的，则是以拿地著称的业界元老谢强，他曾经为珠江、富力进京立下汗马功劳。

　　富力在天津的项目位于中心城区的老城乡地带，未来土地升值的空间不难预计。同时，在新的“城总规”正式得到批准之后，政府显然将加大相应功能区的基础设施和道路建设，而这往往是地产商最为看重的。因此，张璇表示，并不排除富力到规划的新功能区拿地的可能性。

　　更多的全国性房企正在把目光集中到天津，天津得到批准的“城总规”或许将成为他们布局的新参考。

　　房价上涨没有悬念

　　就在国务院正式批准《天津市城市发展总体规划(2005~2020)》的当天，天津国土房管局的每日房价显示，当日平均成交房价再度达到4735元/平方米，这比3月21日的4511元/平方米又上涨了221元/平方米。

　　在中国，其他城市的经验告诉天津，城市总体规划往往意味着大规模基础设施的上马，而基础设施的建设与完善恰恰是房地产价格上涨的刚性支撑。

　　作为天津楼市两个主要组成部分：滨海新区外来需求渐增、城区改造带来的需求不减。在环渤海经济圈上升为国家战略的当口，作为环渤海地理中心的天津，房价的上涨几乎没有任何悬念。

　　滨海新区拉动

　　就在今年两会召开之前，关于滨海新区房地产市场的未来，还引发过一场争论。

　　当时，戴相龙上任之后力推的城市快速轨道交通的发展正如火如荼：连接天津城市中心区域滨海之间的城市快速铁路刚刚上马，总投资额将近200亿元。这条线路从天津城区的中山门起始，连接滨海新区的核心——天津开发区，全程仅耗时35分钟。正是对于这条城市铁路的不同解读，导致了最终对于滨海新区楼市前景截然相反的判断。

　　“看空者”的观点是，随着这条城市快速铁路的建成，以及相应道路的建设，将使居住在城市中心区的人更方便地前往滨海工作，便利地往返交通，将削弱在滨海工作的人群的购房需求，进而动摇滨海楼市的基础所在。

　　“当时争论确实非常激烈。”南开大学经济学博士刘玉录对记者回忆说，“但是，看空者犯了一个致命的错误，他们单纯地把滨海新区看做一个工业区或者产业区。当时，他们没有考虑到滨海新区可能成为一个新的市中心，也就是后来城市发展总体规划提出的‘副中心’概念。通俗地说，人们不只是来这里工作，也会逐步在这里居住、生活、消费。”

　　刚刚被国务院批准的《天津市城市发展总体规划》，对于滨海新区“副中心”的定位显然验证了刘玉录的判断，而几乎在同时被批准的《天津市十一五发展规划纲要》中，对于滨海新区，除了原有的产业、制造业还将发展“生态宜居”的“滨海新城”。似乎从那一刻，关于滨海楼市未来的争论戛然而止。

　　在争论如火如荼进行的将近一个月中，滨海房价却已悄然上涨将近3%。更为关键的两个迹象值得注意：一是随着滨海新区功能定位的明确，外地购房者的需求开始逐步增加，一些滨海新区商品房的楼盘外地购买者开始占到20%；另外，记者还通过有关渠道了解到，国际知名投行摩根斯坦利、美林、花旗都已经开始对滨海新区的物业进行调查评估，摩根斯坦利甚至还曾向某办公类物业询问报价。

　　这不仅意味着外地需求逐步扮演更为重要的角色，同时也显现了滨海新区投资势头的兴起。这一点或许在对滨海房价乐观预期的同时，应保有足够的警惕。

　　城区基建“保底”

　　在两年前联手泰达集团进入天津的万通集团董事局主席冯仑看来，天津的房地产市场实际是两个市场，“滨海新区是一个，中心城区是另一个”。如果说滨海新区的房价现状得益于“国家战略”，那么在主要依靠本地自住型需求支撑的中心城区，基础设施建设正在逐步超过拆迁，成为拉动房价上涨的主要原因。

　　这一轮天津房价的快速上涨的确始于拆迁。戴相龙履新天津市长之后，天津制定了五大发展战略，海河改造位列五大战略之首。到2010年，海河周边改造开发投资将累计达到1050亿元，上游520亿元、中游180亿元、下游350亿元。届时，海河流域周边产业、金融、高科技开发将成为天津的经济命脉。

　　此项工程十分浩大，共涉及海河周边212平方公里的区域。而天津大规模的城市改造也就此拉开序幕，此后历年拆迁量的总和超过700万平方米，这促成了天津房价快速上涨的开端。

　　不过，拆迁“托市”正在逐步退居幕后，基础设施建设的拉动作用正在逐渐走向前台。“2003年开始的旧城改造拆迁工作已经接近尾声，大部分人也都完成了拆迁安置性购房，城区拆迁释放的刚性需求正在减弱。”刘玉录说。但是道路建设的加速、城市地铁线路的通车形成了房价的新支点。

　　2006年3月29日，花费巨资的天津地铁1号线开始试运营。经过改造的这条地铁线路，总长26.2公里，跨越7个行政区，其中多数为《天津市城市发展总体规划》当中划定的具备居住功能的区域或组团。当年，天津市政府最终确定耗费巨资改建地铁，便是考虑到城市扩张居住区外迁之后的交通联系问题。

　　按照中国其他大型城市地产市场的发展经验，但凡地铁沿线的房产，都有着很好的升值空间。北京八通线投入运营后，其沿线房地产价格平均涨幅超过15%。在沪宁高速铁路立项获批之后，民间投资沿线房产的热情也已高涨。

　　因此，业内人士普遍认为，以地铁为代表的一批基础设施的完善，其周边项目的价格必然会受到拉动的影响，再加上京津塘高速公路、京津高速铁路的建设，基础设施建设将成为天津房价上涨的新支点。

　　天津是“谁”？

　　在批准天津“城总规”的国务院常务办公会上，天津未来的城市功能被定位为国际港口城市和北方经济中心。而早在两会期间，天津市市长戴相龙就向记者表示，未来将充分发挥人民银行天津分行的作用，实现环渤海周边跨区域金融资源的整合，为未来天津以及环渤海地区经济的快速发展提供金融支持。

　　言语内外，戴相龙北方经济中心的思路已经有所流露。两会之后，随着滨海新区被纳入国家“十一五”发展规划，天津未来在中国经济版图上的地位已经定案，天津将近20年不清楚自己是谁的尴尬历史终于结束。

　　新中国成立之后，天津凭借自身渤海湾中心的地理位置，以及北洋时期开放通商的工商业基础，长期在全国的轻工业、制造业领域占有重要地位。但是随着计划经济体制向市场经济体制转轨时期的到来，天津开始逐步暴露出第三产业发展不足、国有企业比重过大、历史包袱沉重的问题。在计划经济时代曾风光无限的天津，开始逐渐没落。

　　比失去经济地位更为可怕的是对城市自身定位的迷惑与摇摆。五年前，一位在天津任职多年现已离休的国企领导曾经反问记者：“你能不能告诉我，现在的天津究竟是干什么的？”时年72岁的他，曾经是天津一家大型纺织厂的厂长，而当时，这家大型纺织厂早已破产重组。

　　这位老厂长的迷惑恰恰也是天津的迷惑所在，而且这样的迷惑一直持续了20多年。产业结构、国企改革甚至是与北京的微妙关系，都曾令天津的城市发展思路摇摆不定。这直接导致了天津“九五”计划制定的经济增长目标未能完成——城市发展路径的反复摇摆，令天津始终游离于中国前两轮的经济高速增长之外。

　　“我是谁”的困惑一直持续到2003年才有改观。当年，拥有浓厚金融业背景的戴相龙调任天津担任市长。戴相龙上任后一是立刻启动天津城市改造工程，建设“海河经济带”；二是着手筹办渤海银行和东北亚银行，试图恢复天津金融业传统强势地位的思路已经十分明显。

　　在当代经济领域，得金融者得天下。但当时的天津也只能将北方经济中心当做自己暗地努力的目标，而滨海新区经济逐渐体现出的活力，也正在为天津的这一目标增加筹码。直到温家宝、胡锦涛相继视察滨海新区，这个自费发展多年的经济区，终于被国务院定位“综合改革实现区”。其实，从那一刻，天津未来在中国经济版图中的地位已经渐趋明朗。

　　随后，渤海银行、滨海国际机场、中石化百万吨级乙烯项目在天津相继上马。在3月召开的两会上，滨海新区被升级为国家战略，而随后被批准的《天津市城市发展规划》中，国务院终于明确了天津建设北方经济中心的城市定位。

　　现在，美国派拉蒙已经与天津十分接近，甚至已经选址滨海新区，同时，它还将是未来欧洲空客在中国设场的主要候选之一。国际级企业目光的驻足，足以让天津更为明确的认识到自己未来的发展路径和比较优势所在。

　　20年的迷惑之后，天津终于知道了“我是谁”，这究竟意味着什么，或许20年以后的天津将是最准确的答案。