中国房市

易宪容：中国房市不应救 "泡沫"已经吹得很大
焦点宁波房地产网 nb.focus.cn 2008年10月13日07:19 新快报 易宪容  


　　最近有媒体报道，说中央政府正在准备放开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过这些政策来救房地产市场。"原因是美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此，中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危机，政府就得要采取相应的政策来保证国内房地产市场价格不能下跌。

　　其实，这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生的根源。如果用这种颠倒的因果关系来处理中国的房地产市场问题，来改变中国当前的房地产市场政策，那么美国式的金融危机也就真的要在中国出现了。所有的事实都证明，美国为什么会有次贷危机？美国的次危机为什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所导致的。事件的起因是美国“9·11”事件及纳斯达克股市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦基准利率由6.5厘下降到1厘，40年来最低水平。而货币政策的宽松从而使得住房贷款公司及商业银行制造各种各样的住房按揭利率的产品，让一些还款能力不高的次级信用的贷款人进入房地产市场。然后将这些次级贷款证券化及衍生化。


　　可以说，在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房人、放贷人、各大投行、对冲基金、评级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的风险都显露了出来。而且这种无限放大的风险则成了一个无永无止境的黑洞，也是压倒美国金融市场最后的一根稻草。


　　从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化，总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基即信用。


　　目前中国的房地产市场，由于早几年价格快速飙升，房地产市场泡沫同样吹得很大。但是由于2007年政府看到房地产问题所在，采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机，从而使得国内房地产泡沫有所收敛。当然，在房地产泡沫收敛的过程中，房地产销售下降也是自然。


　　因此，目前房地产市场的情况是，一方面房地产开发商把房价顶得天花板上不下降，另一方面又大叫房地产市场出现多少危机，甚至有些房地产开发商一边让房价上涨一边又大叫房地产市场出了问题。这是多么荒唐的经济逻辑。可以说，目前国内房地产市场最为重大的问题是，一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要政府救市，另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降，下降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。希望政府及全国人民对此有一个清楚的认识。决不可用颠倒了的因果关系来理解中国房地产市场问题。（来源：新快报）


　　（作者：中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员 易宪容）

北京楼市现恐慌性抛售 业主单套房最多割肉71万
http://bj.house.sina.com.cn 2008年10月13日08:13 中国经济时报
　　北京楼市现恐慌性抛售

　　中心城区有业主“割肉”71万元，恐慌性抛售占到全部房源15%左右

　　-本报记者 周雪松(周雪松博客|周雪松新闻)

　　投资客抛售急

　　10月11日，中港兴业房产茂华国际村店长张剑告诉中国经济时报记者，北京恐慌性抛售占到全部房源的15%左右。在与茂华国际村紧邻的太阳星城，也有业主急于出售名下数套房产，其中一套房产挂牌价较前段时间已缩水40万元。

　　10月10日，本报记者首次在这里发现，茂华国际村部分业主开始“割肉”抛售房产。在麦田房产茂华国际村店，橱窗上贴满了大幅降价的房源海报，总共有24套房源，降价额度从10多万元到70万元不等，很多降价幅度都在40万元-50万元之间，降幅最大的一套房子降价额度达到71万元。

　　麦田房产茂华国际村店经纪人员告诉本报记者，上述房源海报张贴已有几日。“事实上降价的远不只这些，还有很多降价房源没法挂出来。”这也是毗邻CBD的北京中心城区首次出现成规模的抛售行为。

　　在与太阳星城紧邻的太阳星城金星园，经纪人员告诉记者，金星园2005年开盘时售价不过6000多元／平方米，去年，二手房成交价格一度达到21000元／平方米，最近成交的一套价格约为18000元／平方米。

　　对于张剑认为的恐慌性抛售占到全部房源的15%左右这一数字，我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)副总经理胡景晖(胡景晖博客|胡景晖新闻)表示认可。他说，二手房房源量少于客户量、供不应求的日子已经一去不复返。

　　年底过冬是问题

　　楼市低迷，除了开发商外，房产中介的日子也非常难过。胡景晖预计，今年北京二手房交易量将首次呈现负增长，全年交易量估计仅为8万套左右。楼市低迷同时也使得房产中介从业人员收入大幅下滑。

　　马伟(化名)毕业于北京某名牌大学，去年初进入鑫尊置地成为一名房产经纪人员。马伟告诉记者，去年楼市火暴，他的月平均收入为5000多元，最高时月收入达到10000多元，从今年6月到现在，他所在的门店仅成交三套二手房，他现在仅靠每月1000元的基本工资生活。

　　10月11日，在太阳星城金星园，中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)的一家门店关张。工作人员对于门店关门的原因解释是“市场不好”。在金星园一条长仅200米的临街底层商铺中，曾经开有13家房产中介，如今仅剩下5家。

　　记者了解到，自去年底至今，中大恒基已经关掉了200多家门店，这家曾经在京城首屈一指的著名房产中介结构高峰时期门店数量曾经多达580家，现在仅剩300多家。从去年底以来，京城房产中介惨遭淘汰的门店就达到七八百家之多。

　　华尔街金融危机发生以来，有专家认为，这次金融危机首先是虚拟经济危机，实体经济并未陷入严重危机，对中国经济的实际影响并不大。中国社科院金融研究所研究员易宪容(易宪容博客|易宪容新闻)在接受记者采访时并不这样认为。他表示，美国金融危机现在已经并且将来还会对中国经济产生很大影响，楼市将首当其冲，前景不容乐观。

　　二手房市场方面，胡景晖预测，市场调整将会继续，随着金九银十的结束，淡季即将临近。如何度过年关，将是房企普遍头疼的问题。

中新网10月12日电 香港文汇报报道：受经济大环境影响，内地楼市全线疲软，进入10月，购房者仍陷于深度观望，惯例的“金九银十”已成黄粱一梦。“十一”黄金周本是房产界“金九银十”的销售旺季，但今年，内地楼市并没有出现地产商和投资者期待的销售回暖。9月以来，全国楼市成交量持续在低位徘徊，同比去年连五成都不到，上海等城市的多个楼盘甚至出现整月“零成交”；十一长假，京沪深穗等一线城市的成交量不约而同降至历史新低。在金融海啸的大环境影响下，中国楼市跳过金秋，直接堕入“寒冬”。
　　深圳：40%地产中介倒闭

　　曾于去年8月创造了中国房价之最的深圳，今年8月份，房价从每平方米18000元的均价跌至11000元的半空；而价格跳水的同时，成交量也出现大幅度萎缩，这对地产从业人员的打击不言而喻，但与其它大中型城市不同的是，深圳的地产中介寒冬已历时近一年之久。据业内分析人士认为，目前深圳的地产中介行业，无论是大中型公司还是小型公司，全都处于亏损状态。保守估计，目前深圳已有40%的房产中介关门歇业。

　　深圳中原地产总经理李耀智表示，深圳同上海或其它城市不同，其成交量从去年9月起就已开始下降，所以该公司的裁员已持续了近一年，现在留守的从业人员日子也非常不好过。他说，很多员工每天打近百个电话，但看楼的人却还是寥寥无几。这与去年他们每天接上百个要求看楼的电话的情况形成了鲜明对比。

　　深圳中原地产公司分行经理李先生说，他于06年底在福田区竹子林买了套78平方米的房，价值近90万。目前因经济压力，不得不以80万左右卖掉房子套现。他表示，他身边80%的朋友，都想把房子卖了套现，却因亏损太多不划算，只能自住，有的甚至被迫断供。

　　据了解，随着市场持续低迷，深圳绝大多数地产中介人员都或主动或被迫的开始“退场”。一家中小型地产中介公司职员肖先生说，目前整个行业已经发生了质的转变，该公司已陆续关闭了好些店铺，本来的1000多名员工，现已辞退了900多。(记者熊君慧、李昌鸿、实习记者 蒋偲)

　　北京：四楼盘3个月卖出一套房

　　数据显示，“十一”黄金周期间，北京一手房市场销情不佳。商品房和经济适用房的成交量较去年同期下降近4成，而在销出的1,988套住宅中，限价房占781套，另有622套是经济适用房，商品房实际销售仅为585套，日均销售不足84套；二手房成交仅47套，比去年同期急跌六成多。此外，高端住宅方面亦未能幸免，三季度北京过半数豪宅楼盘销量在个位数，银泰中心、慧安华庭、天安天地大厦、新天嘉园4个楼盘在上季度更只卖出1套住宅。楼盘销情低迷，导致地产经纪正面对前所未有的寒冬。据不完全统计，北京仅中大恒基就关闭了300多家门店，加上顺驰等其它中介公司，北京约有600至700家中介公司门店关闭。在业内颇有名望的海淀一家著名中介公司副总余先生直言，5月份他们仅成交5套房子，6月起来看房的人少而又少，买家讨价还价后，房子总价可以当场降下一两万，这在数月前是不可能的。此外，销售人员的收入也从04年的每月轻松过万直插到如今的每月3,000元，而就这，还要分分钟担心被裁员，彻底去“喝西北风”。 (记者李雪颖、实习记者张一墨)

　　广州：将减少宅地供应

　　面对经济大环境的急剧变化，广州市国土房管局相关负责人明确表示，下半年肯定停止供应限价房用地，同时也会放慢土地出让节奏，减少住宅用地供应。

　　广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长陈大旺表示，广州房价经过调整，已跌回一年前水平。他指出，今年6月至8月，广州一手住宅成交量已经恢复到60万平方米的水平；1至8月广州租赁市场成交量同比上升三成；去年10月一手住宅成交均价为每平方米11574元，今年8月的一手住宅成交均价则是9078元，相当于去年8月份水平。楼市调整近一年来，房价是缓慢向下的，并未出现急降。“这些都显示广州住房有着刚性需求，年底广州楼价不可能出现大的下滑。”

　　他透露，广州暂不考虑出台刺激购房的措施，但在土地出让方面已经做出了调整。今年土地供应计划为2.5—4平方公里，中间有伸缩性，目前住宅用地供应可能不会达到4平方公里，但会完成最低的2.5平方公里的供地计划；政府部门目前正考虑减少住宅用地的供应，但会增加商业和服务业用地的供应。(记者 赵鹏飞)

　　成都：业者称楼价已触底

　　刚刚结束的成都市第32届房交会，到场咨询人数达67.5万人次，略少于去年同期。房交会共成交各类房屋3134套，成交面积29.6万平方米，成交金额15.8亿元。与2007年房地产火爆时的秋季房交会相比，成交套数少了217套，但成交金额却多了近1.8亿元，反应出楼市仍存在刚性需求。此外，成都周边二级城市如德阳、广元、北川、绵竹、彭州的购房客群成为本届房交会的一大亮点—因为地震的影响，成都市的安全性相对凸显。

　　优惠促销成为本次房交会的主旋律，是历届房交会优惠措施最广泛的一届。其中，价格调整幅度最大的是三环以外的楼盘，降幅达20%至40%，三环内的楼盘，一般只有几个点的优惠，并没有公开降价。成都融创置地有限公司副总杨丽说：“目前的楼价已基本触底，上半年积蓄的需求量在下半年会得到进一步的释放。”在采访中，近七成开发商对于成都未来的楼市持冷静态度，认为未来2年内都是一个调整期，但是总体趋势还是积极向上的。　(记者 罗扬)

重庆：成交量一周跌八成
　　据美联物业提供的数据显示，重庆本周商品房仅成交699套，较上周剧减2524套，跌幅达到八成，其中渝中区成交套数环比下降95.12%，建筑面积环比下降98.09%。在价格方面，本周成交均价达到每平方米4514.53元，比上周提高了26.41元，但各区升降幅波动较大，其中降幅最大的九龙坡区，成交均价每平米少了1175.60元。

　　10月7日，一位署名“锋言风语”的网友撰文称，重庆房价还有30%的下降空间，引起轩然大波，网友们纷纷表示赞成，一场声势浩大的“不买房运动”蓄势待发。

　　DTZ戴德梁行有关负责人表示，今年上半年重庆主城区商品房成交面积近600万平方米，较去年同期减少20.3%，预计此趋势还将持续。此外，房地产公司将面临越来越大的资金困局，打折促销，加速资金回笼将是必然选择。　(记者 徐家强)

　　冀吹政策暖风 沪豪宅贵六成

　　【逆风而行】经过一轮疯狂大跌，降息和二套房贷松绑的传闻又为内地楼市吹起政策暖风。作为当地楼价标杆的上海豪宅价格，第三季度出现了不降反升的局面。

　　39,800元/平方米，位于上海市中心卢湾区的永业公寓二期，8月26日推出134套物业，报价较去年6月还要高出66%；成交均价36,657元/平方米，涨幅高达58%。

　　不单是永业公寓二期，上海3万元/平方米以上的豪宅，都显示出较强的抗跌性。上海佑威房地产研究中心9月豪宅数据显示，高档公寓跌价比例只有27%，超过七成的楼盘报价上涨或维持原价。而当地成交均价排名前十位的高档楼盘中，亦有7个出现上涨，三个跌价楼盘价格跌幅分别只有4.4%、0.8%和2.2%。

　　有价无市 成交量缩七成

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，上海本轮房价下跌，主要是对过去一年涨速过快的楼盘挤压泡沫，但对拥有稳定高收入客户群的高档楼盘影响有限，这是豪宅价格坚挺的主要原因；与此同时，售价高达10万元/平方米的汤臣一品和8万元/平方米的翠湖天地嘉苑，也为报价4万左右的豪宅保留了升值空间。有专家甚至称，明年3、4月份上海楼市全面回暖已然可期。但另一个值得注意的事实是，虽然豪宅价格高涨，但上海三季度豪宅成交量却跌到了516套，与二季度的1,918套相比，跌幅高达72%。(记者 凌馨)

　　上海：10万经纪人减至4.5万

　　与上海高价房坚挺的价格成反比的，是12000家地产中介门店现已“蒸发”将近一半，10万地产经纪也锐减至4.5万人水平。上海楼市“寒冬”中，地产中介成为最早被“冻死”的群体。

　　“我是过完春节离职的，到现在旧同事已经全都走了，连店长都换了好几拨。”地产经纪华玲仅说，“去年上半年我在无锡也是做地产经纪，每个月能挣2000多不到3000元；去年11月到上海工作后就从没完成过工作量，每个月都拿不到提成，只有1000多元底薪。”

　　据统计，今年前6个月，上海二手房市场总计成交仅7万多套，以12000家门店数计算，平均每家门店月成交不足1套，单月“零成交”的情况大量涌现。一些中介迅速收缩，“满堂红”在浦东的15家门店已全线撤离，合富置业则将在沪门店数由95家调整至75家。就连当地最大的地产中介中原地产，也已推出了“瘦身”计划，预计现有的3000名员工将裁员15%。(凌馨)

中新社北京十月十一日电 题：外资已经嗅到中国楼市危机？
　　中新社记者 阮煜琳

　　近日，内地楼市接连传出摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟等国际投资机构计划出售在华物业的消息。在这些早期进入中国楼市的外资基金欲寻机抛售在华资产时，海外投资者也正放缓进入中国楼市的投资步伐。中国楼市深陷低迷已近一年，难道外资已经嗅到中国楼市危机？

　　自二00三年开始，一些海外投资机构纷纷进入中国房地产市场，并四处出手收罗优质项目，购入金额据不完全统计在三百五十亿元人民币以上。市场人士估计，由于近年中国房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍。到今年上半年，海外投行欲借内地楼市低迷之际四处寻觅优质项目，买入意愿仍然十分强烈。

　　但今年第三季度，在华房地产投资的海外买家明显减少。相关机构统计显示，第三季度，曾是外资投资意愿最强烈的上海楼市，也仅有三宗外资购买交易。而早期进入中国的海外投资者也在寻求转手，最近一段时间以来，摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟、美林等多家外资投资基金开始通过中介寻找买家，准备出售此前在中国购买的物业资产。

　　一时间，外资抛售中国物业、正在退出中国楼市的传言四起。有业内人士甚至猜测，中国楼市艰难调整已近一年，短期内深陷低迷的中国楼市似乎难以自拔，难道外资已经嗅到中国楼市危机？

　　“一部分投资商早期进入市场，出于自身战略的调整或者资金需求，对手中持有的物业进行出售或是转让，但同时也不断有新的海外资金进入中国房地产市场，这与各个投资商有不同投资策略及资金安排有关系，既然‘有进有出’，不能一概而论定性为抛售，也不能说是外资在退出中国市场。”高力国际投资部董事黄卓伟日前接受记者采访时说。

　　“最近一段时间，中国房地产市场正在经历波动和调整，但同时也会给市场带来投资机会，毕竟从中长线角度看，企业及居民对不同种类物业的需求是强劲而持续的。”黄卓伟说，目前中国仍是世界上少数经济持续增长的国家之一，在全球经济尤其是发达国家经济基本面在恶化时，中国可以成为资金的避风港以及海外企业业务增长点所在。

　　全球信贷市场的危机使流动资金紧缩，对华尔街的国际投资机构而言，出售物业回笼资金是当务之急。但海外投资机构的集体出售举动会进一步影响市场信心。

　　黄卓伟表示，但不可否认的是，全球金融市场波动以及国内房地产市场调整带来的不确定性增加，银行信贷变得保守使融资更为困难，而短期内机构投资者在物业投资上也会变得更加谨慎。毫不疑问，外资短期内会有所观望，但中长期仍然看好中国楼市，很多海外投资者目前正在做项目储备，并寻找最佳投资时机，一旦市场情况逐渐明朗，银行信贷逐步放宽，外资投资机构会有所动作。(完)

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http://www.cnnbfdc.com/clarity/clarity_sell_Zontaasp.asp