嘉兴：试点农贷抵押新模式 唤醒农村“沉睡的资本”

作者：■ 文/宋 佳 吴长亮
　　
唤醒农村“沉睡的资本”，需要大谋略、大智慧
　　
　　通过抵押自家房屋，浙江省嘉兴市秀洲区的11户农民在2007年底前获得了58万元银行授信额度，其中3户农民拿到了总计11.5万元的抵押贷款。根据几个月前下发的《嘉兴市农村合作金融机构农村住房抵押借款、登记管理暂行办法》（下称《办法》），这种贷款模式正在嘉兴全市铺开。
　　“农民住房抵押，其实等同于宅基地抵押。因为房屋属于不动产，收回农民的房屋，就等于收回了农民的宅基地。”上海交通大学管理学院农村经济研究所所长顾海英说：“这套暂行办法的出台，从某种程度上也是对我国农村宅基地制度改革的新探索。”

农房也发“产权证”

　　“我的创业资金有着落了！”浙江省嘉兴秀洲区洪合镇泰石桥村村支书汤宝金举着刚刚到手的贷款证，喜形于色。作为秀洲区首批农村住房抵押贷款的受益人，汤宝金无疑是个幸运者。
　　嘉兴秀洲区委农业和农村工作办公室主任陆其华告诉笔者，2007年10月8日，为了落实中央金融支农精神，进一步推动农民自主创业，嘉兴市政府下发了《嘉兴市农村合作金融机构农村住房抵押借款、登记管理暂行办法》，同年11月1日正式实施。这一《办法》核心内容是，在嘉兴市范围内，拥有农村住房所有权的个体工商户或具有完全民事行为能力的自然人，均可以农村住房抵押担保方式申请贷款。在办理抵押手续后，农民可获得期限不超过5年的抵押贷款，贷款额度则不超过农房评估价值的70%。经办银行仅限于嘉兴市农村合作金融机构。
　　浙江禾城农村合作银行是此项贷款的唯一试点银行。该行行长景文学说，银行方面已先后出台试行办法、实施流程等相关细则。其中规定农民若需办理农村住房抵押贷款，必须先取得由房地产登记机关颁发的房屋权属证书，提交抵押登记申请书、借款和抵押合同、集体土地使用证等相关证件资料，共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押、处置的书面证明。“跟城镇住房抵押贷款大体类似”。
　　在此之前，农民住房是没有产权证的。景文学说，“要进行抵押，就必须明晰农民产权，由房管所组织测绘，量化可抵押的合法面积”。据了解，嘉兴此次下发的“农村住房抵押房屋所有权证”跟城镇房产证大体一致，不同之处在于，农民住房产权证上注明“此证仅用于向农村合作金融机构办理抵押贷款时使用”，不能作其他用途。

唤醒“沉睡的资本”

　　依照现行《土地管理法》，中国农村土地属于集体所有，农民宅基地也不例外。
　　农民贷款难，冰冻三尺，非一日之寒。在我国中西部农村，农民很难和银行打交道；即便在经济发达的江浙地区，“洗脚上岸”的农民也很难通过贷款获取创业所需的启动资金。参与《办法》起草的浙江省农信联社嘉兴办事处办公室主任陈春鸿说，“究其原因，很大部分在于农民没有合格的抵押物。农村宅基地本是最好的抵押品，但现行《担保法》明确规定，农村宅基地不能抵押。银行出于防范风险的考虑，自然不会给农民贷款”。
　　上海交通大学管理学院农村经济研究所所长顾海英解释说，尽管法律上宅基地属于“集体所有”，但由于农民的房屋建筑在宅基地上，农民实际占有并支配这些宅基地。作为一种不动产，宅基地一直被农民视为自己的家产。进入上世纪90年代后，土地管理部门给农村宅基地发放了“农村集体建设土地使用证”，进一步确认了农民的宅基地权利。尽管如此，宅基地仍然不能进入市场公开买卖，使得农民最重要的不动产变成了“沉睡的资本”。
　　嘉兴的《办法》，显然打开了一个缺口，长期沉睡的资本将得以苏醒，农民创业将获得宝贵的金融支持。一些长期研究农村土地问题的学者甚至认为，允许农民住房进行抵押，等于为宅基地进入建设用地市场“开了口子”，可能推动整个农村宅基地制度的改革创新。
　　但也有人提出质疑，允许农民住房进行抵押，也就等同于允许集体土地使用权进行抵押。对此，陈春鸿解释是：嘉兴的《办法》仅把集体土地使用权固定在银行，并没有上市流转。“虽然住房是抵押出去了，但它并没有进入流通领域，并不违反政策”。

亟待增强“操作性”

　　俗话说，放贷容易，还贷难。“金融支农”固然是责任所系，但万一农民还不出钱来，银行又该怎么办？对此，《办法》第三条做出了回答：“借款方到期没能归还借款本息时，农村合作金融机构有权依法处置其抵押物作为优先受偿。”
　　“在当前条件下，这显然是一句空话。”顾海英指出，“说是银行有权对农民的住房进行处置；但是，由于宅基地上的建筑物根本无法与宅基地分开，而宅基地又不能上市流转，银行怎么变现？”
　　银行显然已经意识到了这一点。禾城农村合作银行行长景文学说，虽然《办法》规定农民住房可以用来抵押贷款，但并不意味着只要用农房抵押就一定能贷到款；“我们会设定一定的门槛限制。农民申请抵押时，我们会对申请者的经营状况、资金需求和用途、诚信度等进行审核并加以把关，合格者方才给予贷款资格。在额度上，银行也会根据其生产经营规模和抵押物进行评估后决定”。
　　“如果遇到无法履行合约的，银行绝对会按合约处置农民住房。”景文学说，届时，银行先将与村民委员会进行商议。农民在合约中属于自然人，所以还可以通过法律有效途径追讨，保留永久追诉权，直到借款者有偿还能力为止。
　　这显然是一个复杂且不具确定性的过程。陆其华对笔者坦言，嘉兴实行的农民住房抵押贷款试验亟待增强“操作性”。

江西在农村全面推广农民住房贷款

　　经过一年的成功试点，江西省已经在农村全面推广农民住房贷款。经中国银监会证实，此金融产品开全国之先河。
　　农民住房贷款是针对新农村建设的专项贷款。2006年5月，江西省农村信用社联合社赣州办事处调查后认为，赣州市新农村建设起步早，农民购房建房热情高，在农村推出类似城镇居民住房按揭贷款的产品时机成熟，市场前景广阔。
　　当月，江西省联社根据赣州办事处的调查报告，决定在该市各县（市、区）推广农民住房贷款，并允许江西其他有条件的地方也开展此类业务。
　　与城镇居民住房按揭贷款不同，农民住房贷款是信用贷款，是农户小额信贷在新时期的补充和发展。江西省农村信用社联合社负责人介绍，农民住房贷款必须满足以下几个条件才可发放：农民购房建房是符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的农民普通住房，包括新农村建设规划区内的商品房、农民公寓、普通农宅；申请贷款的农户没有不良信用记录，并有稳定的收入来源；贷款额一般不超过购房建房总额的50%。
　　赣州市推出此项贷款后，深受农民欢迎，加快了新农村建设的步伐。目前，江西各地级市均开办了农民住房贷款业务，以赣州市操作最为规范，放贷额最多。截至2007年4月底，江西全省累计发放农民住房贷款5.4亿元，贷款农户3.14万户。

农民的享受！ 作为农村人感到荣幸！

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这是农民发展的一个新契机

在国外农村住房抵押贷款是很普遍的，政府还实施贴息惠农政策。而我们国家是城乡二元结构的框架，一直以来是把农民放置在计划外的人群。

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