华远地产董事长任志强近来拋出“房地产行业是不存在暴利的”，对此，网民“蓝城于凌罡”5月1日在新华博客发表了一篇名为《开发商不承认的暴利哪儿去了？》的博文，该博文指出，开发商不承认暴利是典型的“用未售部分成本掩盖利润”的“把戏”。
网民“蓝城于凌罡”在新华博客以类比的方式阐述了房地产行业暴利的由来，并列举了一些数据为证，言之凿凿。博文内容如下：
开发商往往不承认暴利，而且信誓旦旦的说自己“没有说谎”。要想真正去了解这个问题，我们可以先看看下面这个例子：
若某电脑商，用每台4600元的单价，进货10台电脑，总成本4.6万；
以每台8600元的价格售出5台时，销售额4.3万元，他会说没有利润。
因为没售出的5台电脑，还不能算卖出去，但他是否有“暴利”呢？
我想，看过这个例子，很多人也就知道开发商在玩什么“把戏”了！其实，这就是典型的“用未售部分成本掩盖利润”的“把戏”。想了解开发商有多少暴利，他们为什么不承认暴利。要先谈谈成本。
每个房地产项目的成本，由以下三部分构成：
土地成本：包括土地出让金、拆迁/征地成本、税费及罚款三项组成；
建安成本：包括市政成本、基础成本、结构成本、安装成本及其它；
其它成本：包括财务成本（贷款利息）、税费成本、管理成本三部分。
正常情况下，每个房地产项目的成本构成，可以用下面的公式表示：
项目开发成本 = 土地成本 + 建安成本 + 其它成本，
其中：
其它成本 = （土地成本 + 建安成本） x 20%
财务成本 = 税费成本 = 其它成本 x 35%；管理成本 = 其它成本 x 30%；
不同地区，不同结构（多层、小高层、高层）的项目，建安成本略有差异。但在正常的毛坯交房标准下，每销售平米的平均建安成本≤ 1800元；如果是中小城市，由于劳动力便宜、材料标准低，建安成本甚至可以减半。
而土地成本，则有以下规律：
招拍挂所得到的土地，肯定要比协议出让的贵很多，但地价和涨幅并不高。
以北京为例：（数据来自北京市土地储备中心官方网站 www.bjtd.com ）
2003年，北京招拍挂准建面积约235万平米，平均楼面地价2198元每平米；
2004年，北京招拍挂准建面积约546万平米，平均楼面地价2065元每平米；
2005年，北京招拍挂准建面积约433万平米，平均楼面地价2681元每平米；
2006年，北京招拍挂准建面积约885万平米，平均楼面地价2874元每平米；
2007年，北京招拍挂准建面积约1233万平米，平均楼面地价3553元每平米；
2008年，北京招拍挂准建面积约1262万平米，平均楼面地价3729元每平米；
按照官方数据，即：2006年北京招拍挂土地每平米2874元；
则2006年，北京住宅的平均开发成本上限应为5609元每平方米；
即：（土地成本2874元每平米 + 建安成本1800元每平米） x 1.2
当然，我们知道，2007年销售的绝大多数项目，平均成本还会更低。因为他们拿地更早，甚至很多是协议出让项目，土地成本根本没那么高。可是，根据官方数据：2007年北京住宅均价每平米12436元！暴利啊。
也许有人说北京的数据不能代表全国，或者07年的房价代表性不够强。那么，我们来看看在全国范围开发的上市公司，万科房地产的报表吧。（http://www.hiyoo.cn/news/view/424693/）
万科宣布：2008年销售住房面积557万平米，销售额478.7亿元。
销售均价 8594元每平方米 = 478.7亿元 ÷ 557万平米；
万科宣布：2008年，万科集团的平均拿地成本 2059元每平方米。（http://house.people.com.cn/GB/98385/98474/8684976.html）
计算可得，万科08年取得土地的平均开发成本上限应为：
4630元每平方米 = （土地2059 + 建安1800）x 1.2
由于万科有相当比例的项目在中小城市，实际平均成本只会更低。也就是说，每销售一平米住宅，万科的单笔利润，不少于4000元。（即我的劳动节对联中：成本四六，售价八六，4600 vs 8600）
小结一下：
北京07年住宅市场，成本≤5609元每平米，销售均价12436元每平米；
每平米的平均销售利润高达6827元，投资回报率高达121%，绝对暴利！
万科08年住宅销售：成本≤4630元每平米，销售均价8594元每平米；
每平米的平均销售利润超过3964元，投资回报率高达86%，也绝对暴利！
这些数据虽然铁证如山，但开发商们，却依旧会不承认他们的暴利。因为，之前笔记本销售的那个例子，就是他们否认暴利的“把戏”。而且，中国房地产行业老大万科的总裁郁亮，还能玩出更多“把戏”。作为万科集团的总裁，他解释，万科的净负债率只有33%，全场哗然。而他后面的话，更让大家无语：负债率33%，指全部短期借款与一年内到期的长期负债合计178.7亿元。
按他的说法：“某公司自有资产100万元，年内应归还的负债33万元；则不论这个公司到底负债多少，该公司的净负债率都是33%；哪怕这个公司明年还要归还银行贷款90万元，那都不算净负债。”
真是很充分的利用了两句名言“眼不见为净、债多了不愁”！这样“瞪眼说瞎话”的企业经营者的言论，起码我是不敢相信的。
写到这里，让大家回答：
万科在全国开发，成本4600元，售价8600元，算不算暴利？
北京住宅市场：成本5600元，售价12000元，算不算暴利？
我想，开发商用未售面积成本掩盖利润的把戏，应该揭穿了。
说到这里，本来文章应该结束了，但非常抱歉，我要说的才刚开始。其实，房地产商们看了前面这段论述，心里肯定是三个字“不服气”。为什么不服气，因为他们真的会觉得冤枉，因为他们觉得没赚那么多。
所以，我后面要说的，就是企业合理扩张和科学追逐利润的技巧。为什么开发商不承认自己赚了那么多，不承认自己有那么高的暴利呢？ 主要有以下三个原因：
1、企业管理层薪酬过高，未与企业效益科学挂钩，使企业失去控制；
2、对高利润和更多利润的盲目追求，导致利润还没到手就被再投资；
3、现有市场开发模式周期长，资金需求大，投资回报率未能得到优化。
说得更容易理解点：
1、一个企业，特别是国有企业或上市企业，由于对高管的薪酬无法控制，也就是所谓的“董事监事会合谋”，当董事会希望增加高管薪酬的时候，没有能够合理监督与制约他们的力量，结果是他们想拿多少薪水，就给自己发多少薪水，甚至不用和企业的实际利润挂钩，这不是什么危言耸听，美国华尔街企业和AIG公司的不合理薪酬事件，导致国民愤怒，总统暴怒，结果却很无奈的新闻，想必大家都知道。美国企业尚且如此，中国的市场化成熟程度更低，腐败程度更高，这个问题有多严重，大家想必心里都有数。说句不好听的，企业不给股东分红，或少给股东分红，股东们能怎么样？特别是那些国有股份，不分或少分，损失的是国家和人民，谁会为国家和人民说话，得罪既得利益集团。
2、房地产行业虽然存在很高的单笔利润，但是，如果一个企业不能合理的扩张，同样是非常危险的。比如：某企业第一年自有资金5000万，开发项目第二年赚了1亿元，第三年为了想赚更多钱就疯狂借贷，想投资至少3亿元的项目，如此数年，企业所有可能赚到的利润，都只是“预期”，而一旦市场发生变化，或信贷出了问题，企业也就只有倒闭一个结果了。特别是在前一个问题得不到解决，企业所谓的利润都早早被预支的前提下。
3、归根结底，中国的信贷监督不够规范，土地销售模式不够科学，企业不能认真计算投资回报率，则是以上问题的根本原因。企业可以重复的从很多银行贷款，甚至用贷款去还贷款，必然导致骗贷现象，而骗贷赚钱，当然比做实体生意来得容易。
抛开做不合法生意的，说说开发商怎么才能在合法的前提下，更快更好的赚钱吧。所谓更快，就是年投资回报率更高；所谓更好，就是不仅赚钱，还要共赢，不再去损人不利己。 模式A：按照现在的房地产开发模式，一个企业在北京用每平米3000元的楼面地价，取得一个10万平米的项目，需要投入土地成本3亿元，建安成本1.8亿元，其它成本0.96亿元 =（3亿+1.8亿）x20%，总投资5.76亿元，如果能均价8000元每平米实现销售，销售额8亿元，利润2.24亿，投资回报率38.9%（= 2.24亿÷5.76亿）。
模式B：但是，如果说服政府把土地直接销售给购房人，则企业只需要投入建安成本1.8亿元和其它成本0.36亿元，做同样的项目，总投资只需要2.16亿元，只要均价达到6000元每平米（扣除土地外的房价为3000元每平米），销售额3亿元，利润0.84亿元，投资回报率同样是38.9%（= 0.84亿÷2.16亿）。
在这个前提下，企业管理者可以主要对比以下三项：
1、模式A的招拍挂土地，企业有很大的资金链压力和风险，成本难以控制；
2、模式B的建安成本，多数可以项目封顶后贷款，自有资金使用周期明显缩短；
3、每平米6000元相比每平米8000元，会有更快的销售速度和更多的涨价空间；
是的，房地产企业要想做得更快更好，迫切需要房价地价分离，也就是让政府直接把土地使用权卖给购房人。而对政府来说，把土地使用权直接卖给购房人，不仅可以简化政府的操作（购房人买地是去银行而不是去政府办理），还可以回避许多不必要的风险，比如开发商退地、不按时支付地价款、囤积土地不按时开发等。更重要的，是财政部门可以不用负担巨额的土地开发债务，规范土地出让收益的分配模式。现在，仅北京市就负担着上千亿的土地开发债务，每年因此减少几十亿土地收益（贷款利息），土地出让收益也因为巨额负债而无法做到每笔结清。而改为土地使用权直接卖给购房人后，购房人每购买一平米土地，其支付的资金，都可以按照事前约定的比例，由银行转入对应的财政账号。
特别要指出的是，在土地使用权直接卖给购房人后，政府每个项目只销售80%的商品房，而同时回购20%用于回迁，不仅降低了土地成本（实物现房拆迁比货币拆迁成本更低，效果更好），也避免了盲目开发可能导致的浪费或预期不足导致的开发量不足。
客观的说，我写这篇文章，首先是证明了房地产行业存在着暴利，但同时也希望房地产企业能向着“更快更好”的方向转变，不仅要真正的实现利润，更应该追求“共赢”的良性发展。（本文内容引自：http://yulg.home.news.cn/blog/ho ... 538&page=detail） |
