■ 文/刘 畅 图/柳友娟
回顾历史，自2000年开始，房地产调控有过一次“序幕”和三次“高潮”，时间分别是2003年、2005年、2007年以后
不知不觉，八年了。
2000年，上海房价悄然上行。谁也没有料到，一轮房地产牛市就这么启动了。上海，这座中国重要的经济中心城市，也逐渐成为新一轮房地产牛市的领跑者。
伴随着房价上涨，房地产调控政策一路护航。
回顾历史，自2000年开始，房地产调控有过一次“序幕”和三次“高潮”，时间分别是2003年、2005年、2007年以后。
2003年：
房价上涨过快引忧虑
2001年，沪上房地产主流媒体曾为新结婚的年轻人购房做过这样的选题：“内外环线之间30万元安个家”，人们似乎不费力地便搜索到一系列符合这样总价标准的楼盘。
到了2002年，上海全年住宅预售成交均价为4803元，依据当时上海市房地交易中心的“预售价格指数”分析可以看出，从2000年到2002年，该指数相比上一年的涨幅分别是3.36%、7.85％和13.13％，这些数据说明上海房价涨势呈现加速增长。
而到了2003年一季度，上海住宅预售成交均价升至5158元。这时候，媒体如果再为新结婚的年轻人购房出谋划策的话，则要推出“50万元安个家”的计划了。时间仅仅过了两年。
这期间，“投资购房”、“以房养房”成为新的社会热点词汇，温州炒房团更是先知先觉地潜入上海楼市，不经意间掀起楼市泡沫。
虽然当时官方还难以统计“投资性住宅”占整个楼市的比重,但从有关小户型购买者的分析中可以看出,市中心有的项目70%以上是由投资客购买的,而且投资客几乎一半是外地和境外人士。相信如今不少房地产销售人士怀念那个黄金时期,因为三五个温州客动辄就集体买下一整栋楼几十套房子；而杰出的售楼小姐更是日进斗金也不稀奇。
小户型项目并非特例，房价上涨自然会引起投资客的注意，而投资性购房的增加也为市场真正的有效需求蒙上了一层泡沫。当时荒岛工作室研究部负责人冯伟已经注意到这样一些奇怪现象：一个是“空城”现象，在浦东某些大型社区，交房已经有很长一段时间了，而入住的业主仍然很稀少，不少房间是黑灯瞎火的；另一个现象是，在二手房市场中，新建商品房寻求转让和出租的比例在增加。
这说明，虽然上海开发商手中的空置商品房在减少，但购房者手中的“空置房”却在增加。如果越来越多的房子没有进入到“消费”领域，而是像投资品一样为增值和投机获利而倒手，那么新建商品房市场是到了应该放慢脚步的时候了，尤其是在房价上升、买涨心理膨胀的时期。
同样在2003年年初，时任摩根士丹利亚洲区董事总经理的谢国忠也对上海房价表示了忧虑。他认为：“上海的房地产行业隐藏着过度投资和投机的征兆，上海市的房价应该基于本地居民的购买力，上海房价现在的相对价值已经不再那么吸引人了。”
事实上，此间管理机构已经察觉到房价上涨过快的迹象。
2002年底，中国人民银行上海分行向本地各商业银行下发《关于加强和规范上海市房地产信贷管理的指导意见》，该《意见》规定：“当前对单价每平方米7000元(含)以上或房屋总价在100万元(含)以上的个人住房贷款成数不超过70%；对个人购买非自用住房的个人住房贷款成数不超过70%。”
2003年6月13日，央行出台新的放贷政策，要求各地严控别墅等“高档住宅”的贷款。
随后，国务院研究室宏观经济司副司长丛明在一次学术报告时透露,国务院将针对房地产、汽车和钢材三大领域投资过热的现象出台相关严控措施，对这三大领域的投资进行结构性调整。同时，建设部在全国范围内“严查土地审批”，控制土地供应总量，为房产热降温。
所谓“结构性调整”落实到房地产领域,便是调整土地出让结构。上海随即决定：计划今后将土地供应的内环、内外环、外环比例由原来的33:45:22调整到20:50:30,增加外环土地供应量间接平抑房价。同时，上海进一步扩大经营性土地出让公开招标的比例， 除了涉及商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目用地全部招投标外，旧区改造项目也必须全部以“招投标”的方式出让。
这些主要以“控地”为主的调控政策出台后，一定程度上减少了土地供应量，尤其是市中心土地。但已经上了快速路的房地产列车并没有立马刹车。至2003年10月底，全市房地产开发投资额达769.4亿元，已超过2002年全年的水平。全年商品房销售面积和二手房房交易面积都双双突破2000万平方米。
此时，上海房价也继续飙升。以上海市房地局发布的住宅预售价格指数为例，2003年一季度全市价格指数比上一季度上升了4.2%；第二季度受“非典”影响，环比上季度上涨了3.4%；第三季度继续上涨5.8%（同比2002年上涨19.2%）；全年涨幅则超过20%。而在个别区域，房价的上涨幅度更是惊人。浦东世博园周边地区、杨浦五角场地区，受世博会以及地铁规划建设的刺激，房价涨幅在50%以上。2003年年底，上海内环线以内大部分地区房价超过7000元/平方米，外环线均价也达到5000元/平方米。
应该说2003年的房地产调控政策只是政府的一次“探路”,其效果并不成功；反而因为市中心的地荒,刺激了该区域楼价大幅攀升，在连锁效应下,“中环”、“中外环”及“外环外”楼盘也跟风上涨。
2005年：
切中投机泛滥的楼市命门
2005年可以称作中国房地产政策调控年。中国房地产市场化以来第一次如此密集地出台房产调控政策，而政策覆盖面之广也是前所未有。强势的调控政策引发市场震动，开发商大幅降价，随即一系列上海楼市从没有过的情形爆发出来——退房、断供、开发商现金补偿……这一切，又为2007年房价的报复性上涨埋下伏笔。
不妨回头看一下，2005年重要的房地产调控政策如下：
3月5日，上海市政府出台《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，发出楼市调控强烈信号。《意见》强调了调控的目标“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”，继续加强房地产市场调控，合理规范投资行为，坚决抑制投机炒作。
3月17日，央行出台《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》。 个人住房贷款利率上升，并要求房地产过热地区最低首付款比例上升到30%。
3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称旧“国八条”）。
3月28日，上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》。《指引》要求沪上16家中资商业银行对多套购房的逐一提升首付款比例。
5月11日，国家七部委出台《关于做好稳定住房工作价格的意见》(俗称新“国八条”)。新“国八条”涉及到了土地、金融、信贷、税收、经济适用房等各个方面。特别是做出了个人购房征收营业税以及普通住宅标准的规定。新“国八条”的出台发出了宏观调控的最强音,“调控没有结束,调控还在深入”。
5月18日，《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》规定了房产税收征收过程中各环节的管理工作。提出了征收个人所得税、土地增值税等房地产税收一体化管理要求。
5月27日，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》针对营业税的征收做出了细化规定。
5月31日，上海公布“普通住宅标准”。
6月1日,开征别墅土地增值税。
这些政策,以2005年6月1日起执行的“个人购买住房不足2年转手交易按其取得售房收入全额征收营业税”为重中之重,辅之对非普通住宅征收个人所得税、土地增值税等房地产税收一体化措施。直接加大投资购房成本,更是让短线投机炒房成为一种高风险甚至无利可图行为。
该政策公布后的第二天，就引得沪上楼市“微震”，二手房市场立刻出现了大面积抛盘,不少投资客甚至“高台跳水”抛房——炒房者开始和时间赛跑。在徐汇、长宁等地区的二手房市场上，很多先期被炒高的物业在一夜之间降价达30万元。浦东世纪公园周围新盘供应量大，投资者也比较集中。随着新的税收政策公布，这里的二手房市场抛售现象更加明显。在迎春路马路两侧近10家房产中介门店内，不见了往日的顾客盈门，数个“急售”房源的招牌已挂到了大门口。
二手房市场往往是楼市晴雨表，很快，提高购房首付比例、抑制投资、打击投机的新政在新建商品房市场也产生反响。
2005年5月，由于银行提高首付门槛，上海销售量连续几年最大的楼盘“上海康城”遭遇“退房门”尴尬。总共有127套上海康城以签合同的房子被银行退还“补足资料”。这些被退还的贷款申请大多是投资客，由于他们大多已经购买了二三套住房，因此银行审查贷款时要求大幅提高首付比例，而这些投资客对后市不乐观，因此不得不选择退房。
2005年11月，普陀区金沙板块大盘“金沙雅苑”为降价前购房业主补偿20%房款。测算下来，开发商拿出约3000万元的真金白银，这也是沪上开发商首尝现金“补偿”业主。当然,整个过程也并非一言蔽之那么简单,后期销售的压力迫使开发商必须“断指”以换得市场声誉。
2005年年底开始，大华集团所属项目公司建造的“水岸蓝桥”一度被推到了风口浪尖，原因在于该楼盘中有部分预售合同的附加条款规定“乙方（小业主）因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%”——这条原本保护开发商利益的条款，却在开发商大幅降价后成为小业主退房的理由。因为即使赔款3%，再按照降价后买入也大大是合算的。半年多后，小业主打赢官司，顺利退房。
应该说，2005年出台的一系列房产新政切中当时楼市的命门——投资过剩、投机泛滥。市场趋于理性后，房价也明显回落，并在此后的一年多时间里保持基本稳定。
2007年：
第二轮房产调控再下“猛药”
2006年5月，国税总局为了强化政策效果，对“个人对外销售购买不足2年的住房全额征收营业税”进行调整——期限延长到5年。
此间税收政策还包括：2007年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％至60％不等的土地增值税。这进一步加剧了市场的观望氛围以及开发商资金链的紧张。
然而,市场的潜在购买力是一直存在的。2006年国庆节假日楼市期间,虽然成交量依然萎靡,但参观人数已经回升到12万人次。更重要的是,这段时期，曾经领涨全国的上海房价虽然是稳定的，但北京、天津、深圳、广东等地的房价却依旧在上涨，尤其是在一些二线省会城市，房价“补涨”的趋势很明显。
进入2007年，深圳房价更是创造了神话——半年内，深圳楼市平均成交价格暴涨50%。前有北京房价一路“领涨”，后有深圳半年房价暴涨50%“坐镇”，曾经是中国楼市标杆的上海房价——不涨也难。
2007年6、7月份，被压抑了两年的上海房价突然爆发（潜在需求集中释放），短短三四个月时间，内环区域楼盘房价整体超过2万元/平方米，而在闵行七宝、松江九亭、浦东三林、浦东泾南等新兴住宅区域，房价更是在短期内上涨了40%以上。这种房价上涨的方式可称为“脉冲”式上涨。
造成上海房价2007年新一轮上涨的主要诱因，除了外围城市房价的上涨外，还包括土地供应量减少、开发商出于适应市场的原因减少开发量等因素——于是在遭遇需求集中释放后，出现实际可供销售的商品房源大大供不于求的局面，于是刺激房价再度上涨。此时，上海房价再度成为领涨先锋。
这时，开发商囤房惜售、制造房价上涨恐慌的种种现象又在市场上出现。2007年8月，在全国打击开发商囤房惜售的大背景下，上海市房地局对“囤房”给出明确界定，其中重要的一条量化标准是“在1年内销售率不到5%的，就将被认定为捂盘惜售”。而首个引起争议的楼盘就是天价楼盘“汤臣一品”。
全国范围内已成“星星之火”之势的房价上涨，于是，在2007年最后几个月内，金融政策、土地政策密集出台。
2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的个人或家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
10月8日国土部下发通知，确保城市低收入家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的有效供应。
此外，2007年一年内，央行5次加息7次上调存款准备金率。对于普通购房者来说，累计增加的还贷成本开始明显，而房地产企业则在国家紧控“银根”的政策面前资金链普遍紧张。
这些政策中，“二套住房大幅提高首付、提高利率”对市场打击最大，直接把一部分改善置业的有效需求挡在市场门外，让一些即使有能力买二套住房的人也立刻观望起来。政策在当年9月份出台，经历了银监局、各家商业银行反复消化，直到2007年年底才严格执行，而其效果则反映在2008年。
由于改善型置业被抑制，市场交易量明显下降,尤其是2008年6月以后，在万科第一个打出降价大旗后，市场新建商品房价格明显松动。随着降价浪潮蔓延，原本有效的刚性市场需求也保持观望——无论新建商品房还是二手房市场,再次呈现2005年的疲态。2005年曾经出现过的退房事件也再次上演,不过事件的主角却换成了万科,退房过程中甚至出现“砸盘”等过激行为。
与此同时，上海写字楼租金自2005年以来一直持续上涨的局面在2008年三季度停止了——全市甲级办公楼租金水平环比下降2.1%，其中浦东办公楼租金下降明显，三季度环比下降7.7%。
此外，今年年初以来土地流拍频繁，按照2008年上海安排经营性项目用地计划1500公顷（其中住宅用地800-1000公顷，非住宅经营性用地计划500-700公顷），截至10月底，本市住宅用地以及商业用地的出让规模与上述计划还有较大差距。政府年内推地计划恐难完成。
2007年下半年年开始的第二轮房地产调控,是2005年调控政策的延续和补充。这剂猛药,一下子把报复性房价上涨势头打压下去。 |
