客观评析鄞州、东城、洪塘的现状、发展、投资（转贴）
最近论坛里，有人在攻击鄞州中心区和东城，也有人在回应反击。但是很多都从自己角度出发，或者为了攻击而攻击。本人想通过自己的分析，来全面客观的分析下，写的不对的地方请批评指针，文章没有观点倾向，只是客观表达下自己的见解。一、地理条件
在宁波讲到地理位置，我想大家普遍的认同感就是以三江口—东门口（天一）为中心来评判的，此地是宁波的中原地带也是最中心最繁华的区域，城市化生活离不开这一带，只要是宁波的城区，都离不开这里，不管各自区域的配套有多好，多完善，因为这里有一切的生活商业娱乐配套，有高端时尚的业态。
洪塘区域尤其是指亲亲、奥林区块，直线距离天一8km，路程（走青林湾大桥——中山路）11KM，开车时间20-40分钟（空闲时段，以时速60-80km，洪塘地段开个80KM以上没问题，20分钟是够了；但是上下班至少30分钟，个人认为走环城北路—永丰路—和义路比较快，红绿灯少，车流量少），打的需要25元以上；
鄞州中心区尤其是指万达为中心区块，直线距离天一5km，路程6km（宁南北路—江东南路或者天童北路—兴宁路—灵桥路），开车时间15—30分钟，鄞州的交通主要问题存在于几个交通关卡，上下班经常比较堵，飞虹和中兴南路等，所以使车速不快，但是其内部的道路请客十分好，所以高峰时到天一也需要30分钟，打的需要17元左右；
东部新城，直线距离天一7km，路程8km（民安路—江东北路，速度比较快），开车时间13—20分钟，这里的交通可谓实在方便，打的需要20元左右。
小节：从地段位置来说鄞州和东城占据着绝对的优势和交通经济性；三个地区的内部交通都是新建的路，都比较方便，但是洪塘这里无疑有很多货车。
二、政府投入、规划和发展势头
鄞州中心区是鄞州区着力打造的一个中心城区，鄞州历史上没有自己的城关镇，所以鄞州区倾其所有重力打造。鄞州的地位有比较有力，是县级区，财政相对独立，而且其财政收入是全省第一的，有这么好的靠山，鄞州中心区的发展潜力可谓有了大树可以依靠。而且其规划的相当不错，很有现代城市的感觉，马路宽阔，楼宇高耸，商务、行政、生活一应俱全。
东部新城是宁波市政府重点打造的新区域，是今后的新城，举全市之力进行打造，投入规模巨大500亿，今后以新行政中心为引领，带动商业、生活齐发展。规划也做的很具体，很细致，举宁波这样一个计划单列市的财政能力和人才，东部没有理由不发展，当然现在基本还在开发中。
洪塘是宁波市江北区下属的一个新区域——江北北区，从扶持力度来说比不上前两个。首先江北区是市辖区，财政不是完全独立的，而且财政收入偏低，发展比较落后。而洪塘又非江北区重点打造区域，江北现阶段还是着重要搞好人民路和湾头区块的发展。规划上来说洪塘首先是一个工业区，生活是近些年才规划起来的，而且受到湾头地区开发的辐射带动，内部作为城市功能还比较薄弱，也还在开发中，但是其开发的动力不足，缺乏强力的支援，主要还是靠洪塘街道和江北区的自己开发。
小节：从上面分析开，洪塘现行的投入规划和发展都处在极大的劣势中，这个是不置可否的，支撑的财力、人力、政策、领导的重视程度都是无法与鄞州和东城相抗衡的，可见的未来发展速度也很难又超越的现实可能。
三、生活商业配套
鄞州中心区现行的配套已经可谓十分成熟，可以作为一个完成的城区独立运行，主要是以万达广场和众多商务楼为支撑，人气也相对比较旺盛，而且规划和兴建中有BEST、联盛广场，CBD地块众多商务楼和高级酒店，以及政府行政部门，配套都在2km里以内，可谓十分便捷，加上以后商业的发展，工作和人气都将带动。
东部新城现行只有雷迪森广场和国际会展中心、航运大厦等，现在还不具备城市功能，但是其发展潜力看好，规划的东西都已经放在桌面，加上市政府的强力推进，现实将不远，而且由于齐紧挨江东，有很多配套可以辐射。以后成型后，人口规模也可谓不小，提供的工作机会也相当多。
洪塘现在的生活商业配套可谓一片空白，唯一的配套也只能说是洪塘镇里的那些基本配套，当然以后经济房的人流一定会带来基本的配套设施的，但是满足于基本需求。说说现在规划和开建的配套，江北万达无疑是重磅炸弹，但是说道配套可能牵强，只能说是辐射，因为配套的含义必须在2km内的，能比较方便到达。江北万达的出发点是给湾头地区配套的，着落于庄桥街道，而洪塘距离万达有3km，说是其配套未免有点牵强。而且万达的体量和作用不能和鄞州万达以及天一想比较。现在唯一的配套就只有处于洪塘镇里的银亿项目了，但是现在具体的东西还没有出来，商业配套更加匮乏了，这里原本就是一个工业园区，对于生活来说当然不够理想，而且外来人口众多，缺乏人气。
小节：现阶段来说鄞州的生活最适宜，配套也最齐全；发展来鄞州和东城都比较有实力，规划的项目很多，反观洪塘现在还没有什么生活商业配套。
四、交通设施。
鄞州区内部交通十分发达，公交车线路众多，道路宽敞，生活便利。
东城道路也是新规划新建造的也很不错，公交车现有17路和517路等
洪塘有省道和北外环，也相对方便，公交车有330，303，333等
小节：交通以鄞州为最好。
综上来看，各位应该已经有自己的评判了，我认为一个地区的好坏不是以房价来计算，如果以自己地区的房价高低来说明一切，你就是万恶的炒房和开发商的帮凶，造万达等广场配套设施是全市人民的好事，应该庆祝，但是如果一个大型配套就推高周边房价又一次的疯长，我觉得未必是一件大好事，是人民的悲哀。
从现在的价格来看，虽然我认为整个房价都是过高的，但是从这三个区域来看，鄞州基本在1.3W均价左右，但是其配套相对来说是比较齐全并有发展潜力；东城凭借未来的预期，通过YGR的操盘，一下就把房价拉到1.5W，不可谓不高；洪塘又通过江北万达的概念和投资的带动，价格拔升至1W（奥林80最高到1.5W）不可谓不让人膛目结舌（以现在和近期的配套和规划），性价比并不高。个人觉得2080卖1.5W确实有点过了，这样的地段和配套，相对不值，当然现在整个房价都是虚高的。这个价格何必买洪塘呢，可选的太多了。
政府的最大职能其实就是要让老百姓过上好日子，提高好公共服务，做好生活的配套，这些是政府和企业应作的，但不应该成为房价的暴力点，不然就失去了意义。所以以房价论好坏是很幼稚的，国外来讲德国的房价比照中国低很多，即使美国的房子都很便宜，难道你就能说美国和德国的生活配套不好，他们的人民生活的比我们还差？国内来讲薄熙来主政重庆，现在推出6.5年收入让老百姓买得起房子，难道又将说明重庆的发展会落后于宁波了吗？
[ 本帖最后由 山鹰猎狐 于 2009-9-10 09:00 编辑 ] 怎么只有三个方位？小山西面的再评一个。:lol 西边？也就望春，联丰一带了 和象山不搭嘎的 鄞州现在的房价虽然这么高，但觉得还有升值的空间。有闲钱的老乡可以投一把。 原帖由 白松 于 2009-9-10 00:18 发表 static/image/common/back.gif
鄞州现在的房价虽然这么高，但觉得还有升值的空间。有闲钱的老乡可以投一把。
老白你少瞎出主意，亏了是不是你包赔呀？;P 个人而言，目前，江北洪塘跟慈城有升值潜力
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